Ít ai ngờ rằng đầu tư vào bất động sản lại mang lại sự giàu có cho những ai bỏ tiền (không quá nhiều) vào những bất động sản này. Trên thực tế, hầu hết các nhà đầu tư bất động sản đều có tiềm năng sinh lời cao đến rất cao, đầu tư bất động sản thậm chí có thể đổi đời. Vậy, làm thế nào họ làm điều đó? Trước hết chúng ta tìm hiểu xem đầu tư bất động sản là gì?
Đầu tư bất động sản là gì?
Bất động sản cũng giống như một loại hàng hóa, vì vậy việc đầu tư vào bất động sản cũng giống như việc bạn mua hay bán một loại hàng hóa thông thường. Điều này có nghĩa là bạn có thể kiếm lợi nhuận bằng cách mua một sản phẩm với giá thấp và sau đó bán lại với giá cao, hoặc bằng cách thuê bất động sản với giá thấp từ người khác và tái cấp vốn với giá cao để kiếm tiền….
Tương tự, trong đầu tư bất động sản, bạn sẽ bỏ vốn ra để tham gia phát triển (mua đi bán lại) loại bất động sản mà bạn mong muốn. Sau một thời gian, tài sản này sẽ giúp bạn thu được lợi nhuận cao hơn. Bất động sản là đạng tài sản có tính thanh khoản hạn chế so với các khoản đầu tư khác, nó cũng cần vốn và phụ thuộc vào dòng tiền. Đầu tư vào bất động sản là một hình thức đầu tư mạo hiểm nếu nhà đầu tư không hiểu rõ những yếu tố trên và không nắm chắc thị trường. Hình thức đầu tư cần phải dựa vào đối tượng và sự phát triển thực của sản phẩm đầu tư. Đây là việc kinh doanh có tính toán trên sự phân tích đối tượng và thị trường thực tế. Đầu tư bất động sản có thể diễn ra trong thời gian ngắn nhưng thường là quá trình tương đối dài.
Bất động sản có thực sự tiềm năng?
Những năm gần đây, giá bất động sản tăng cao cộng với quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đã khiến kênh đầu tư này trở nên hấp dẫn đối với nhiều người.
Theo thống kê, Việt Nam hiện có khoảng 15.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, 1.200 sàn giao dịch bất động sản và hơn 400.000 công ty môi giới bất động sản. Số lượng doanh nghiệp đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản luôn chiếm tỷ lệ rất cao. Các phong trào khởi nghiệp liên quan đến bất động sản cũng trở nên sôi động.
Khởi nghiệp với bất động sản
Do văn hóa và đặc thù của thị trường, nhiều người Việt Nam chọn đầu tư bất động sản như một hình thức kinh doanh phụ. Thậm chí, nhiều người sử dụng bất động sản để tham gia “lướt sóng” một cách chuyên nghiệp. Với đà tăng giá bất động sản gần đây, chênh lệch giá khiến nhiều nhà đầu tư thắng lớn.
Ngày nay, nhiều người có số vốn thấp đang đầu tư vào bất động sản bằng cách gom góp vốn của họ với bạn bè và người thân. Người mua có thể được ngân hàng cho vay với giá trị khoảng 50-70% giá trị bất động sản mua. Đối với nhiều người, đây là một nghề rất hấp dẫn. Tuy nhiên, để tự tin khi một lượng lớn bất động sản đầu tư “xuống giá”, nhà đầu tư cần có “máu liều” và có những kỹ năng nhất định. Kỹ năng pháp lý, thị trường và truy xuất thông tin là điều cần thiết để bắt đầu kinh doanh đầu tư bất động sản. Thông tin nhà đầu tư cần tìm là cơ sở hạ tầng như điều kiện mua bán của thị trường, quy hoạch của khu vực, điện, đường, trường, trạm.
Đặc biệt, cần nắm rõ thông tin về các dự án bất động sản đang xây dựng hoặc quy hoạch tại khu vực mà bạn muốn đầu tư. Nhà đầu tư cũng phải có kỹ năng giao tiếp và thương lượng với chủ đất khi mua và với người mua khi bán. Ngoài ra, nhà đầu tư cần biết cách thiết lập mối quan hệ với đội ngũ môi giới và chính quyền địa phương để có thể thu thập thông tin và nhận được sự hỗ trợ cho các giao dịch.
Tất nhiên, điều đó là chưa đủ. Để “sống sót” lâu dài với việc đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cũng cần biết đón đầu sóng hay đầu tư rút lui đúng lúc.
Tìm hiểu luật bất động sản là kiến thức cần thiết. Chỉ những nhà đầu tư hiểu biết về pháp lý mới có thể xác định được bất động sản tiềm ẩn rủi ro và đưa ra quyết định phù hợp.
Ngoài hình thức kinh doanh lướt sóng, đầu tư dài hạn, nhiều người lựa chọn hình thức đầu tư để gia tăng giá trị cho bất động sản của mình. Hình thức phổ biến là mua một mảnh đất lớn, xin giấy phép chuyển mục đích sử dụng đất rồi chia thành nhiều lô nhỏ…
Hơn nữa, các nhà đầu tư cũng có thể xây nhà để bán hoặc sửa chữa những ngôi nhà cũ dột nát thành những ngôi nhà đẹp để bán với giá cao hơn. Mua nhà cũ, sửa chữa, đầu tư bán lại kiếm lời là hình thức kinh doanh không cần nhiều vốn. Lợi thế của phân khúc này là có nhu cầu lớn trên thị trường. Chiến lược này nhắm đến những người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá bất động sản, tiếp thị và tu sửa nhà. Quá trình mua, sửa chữa và bán lại đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn và khả năng thực hiện, giám sát và sửa chữa.
Bên cạnh đó, để khởi nghiệp làm giàu từ bất động sản, nhà đầu tư cũng có thể đầu tư theo hình thức kết hợp cả lãi vốn và dòng tiền. Nhà đầu tư có thể xây nhà trọ cho thuê, sau đó khi giá nhà đất tăng có thể chọn bán nhà thu lại lợi nhuận. Với hình thức này, nhà đầu tư thu được cả dòng tiền thuê hàng tháng và thu về lãi vốn khi quyết định bán.
Làm giàu từ bất động sản
4 điều bạn cần biết về việc kiếm tiền từ đầu tư bất động sản:
Giá trị tài sản mua
Hãy lặp đi lặp lại thành ngữ “bạn kiếm tiền khi bạn mua vào một BĐS, chứ không phải khi bạn bán đi một BĐS” cho đến khi nó trở thành tiềm thức. Đây là một trong những cách dễ nhất để đầu tư bất động sản thành công, nhưng nó cũng có thể bị các nhà môi giới lạm dụng nếu bạn không cẩn thận. Điều bạn nên quan tâm là mối quan hệ giữa giá mua vào bất động sản và giá bán hiện tại của bất động sản tương tự khác trong cùng khu vực.
Bạn không cần quan tâm những bất động sản khác được rao bán hay những bất động sản ở mức nào, hay giá họ đã bán năm ngoái, mà bạn cần biết giá mà một người cụ thể nào đó trong vùng có thể sẽ trả để sở hữu món bất động sản “của bạn” ngày hôm nay. Làm thế nào để bạn có được nó? Hãy để người môi giới của bạn thực hiện phân tích so sánh thị trường. Trừ khi bạn tự tin rằng mình có thể mua một bất động sản vào đầu tuần và bán nó vào cuối tuần để kiếm lời, nếu không thì có lẽ bạn nên xem xét các cơ hội khác vào cuối ngày.
Định giá tài sản hàng năm
Điều này hơi mơ hồ vì định giá bất động sản là một khái niệm chủ quan. Thực tế là dù các “chuyên gia” có nói gì đi nữa thì không ai biết ngày mai sẽ ra sao. Vì vậy, để có lợi cho bản thân, hãy hình thành ý kiến của riêng bạn về việc liệu giá tài sản có thể tăng lên hay không. Xem xét các yếu tố như tăng trưởng việc làm trong khu vực, sự thiếu hụt các sản phẩm tương tự và nhu cầu trong tương lai trong phân khúc đó.
Lưu ý rằng điều này là chủ quan. Tuy nhiên, nếu bạn quan tâm, bạn có thể xác định chính xác xem tài sản bạn mua có bán được với giá cao hơn giá mua vào không.
Dòng tiền hàng năm
Theo thời gian, bạn sẽ kiếm được hoặc mất tiền từ khoản đầu tư này. Nếu quá trình định giá và mua hàng năm diễn ra mạnh mẽ, thì một lượng nhỏ dòng tiền bị âm là có thể chấp nhận được. Nếu không, bạn cần phải dừng lại. Dữ liệu bạn cần thu thập để tính toán dòng tiền hàng năm của mình bao gồm thu nhập cho thuê, chi phí hoạt động và các khoản thanh toán thế chấp.
Công thức: Dòng tiền = Tổng thu nhập từ bất động sản – Chi phí hoạt động – Vốn vay ngân hàng.
Nói cách khác, lấy tất cả mọi thu nhập tạo ra bởi bất động sản trừ đi chiết khấu do không cho thuê được, trừ đi chi phí vận hành bất động sản như thuế, bảo hiểm, điện nước, sửa chữa bảo dưỡng, trừ đi số tiền mà bạn phải trả cho ngân hàng cho khoản vay để mua bất động sản đó.
Trú ẩn thuế
Luật thuế cho phép người đầu tư bất động sản được giảm trừ cho các khoản trả lãi vay và tính khấu hao, do vậy đây có thể là những giao dịch tốt cho người đầu tư bất động sản, thay vì phải đóng thuế trong quá trình bạn nhận được thu nhập, thì cơ quan thuế cho phép bạn được giảm trừ lãi vay và khấu hao, và chỉ đánh thuế trên dòng tiền còn lại sau khi giảm trừ.
