Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đội và chính thức có hiệu lực vào ngày 1/1/2025. Trong đó đã sửa đổi, bổ sung một số điều khoản liên quan đến chuyển nhượng dự án bất động sản. Dưới đây là những điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định mới.
Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định mới
Trong Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có Điều 40, quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản với một số điểm. Như vậy, dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện.
Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư cũng như chấp thuận đầu tư, đã được lựa chọn, công nhận chủ đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư.
Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị.
Dự án, phần đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư cần. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì cần phải xây dựng cho xong công trình hạ tầng, kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Riêng đối với những trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, phán quyết, quyết định đã có hiệu lực pháp luật, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không thuộc những trường hợp cấm giao dịch, không thuộc trường hợp trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoặc không có quyết định thu hồi quyền sử dụng đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trường hợp dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử lý vi phạm hành chính thì chủ đầu tư cần phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp; Dự án còn trong thời hạn thực hiện.
Ngoài ra, đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.
Luật mới cũng quy định, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 9 của Luật này và cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này.
Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Cũng theo quy định mới, doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
Ngoài điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan.
Theo quy định mới cần có những điều kiện khi chuyển nhượng bất động sản (Theo LawNet)
Không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án
Tại Điều 39 của Luật Kinh doanh Bất động sản mới quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác đề tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời gian thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Đồng thời, khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần đảm bảo không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng và những bên có liên quan.
Không những thế, sau khi việc chuyển nhượng được hoàn thành, bên nhận thừa kế các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư và là chủ đầu tư của dự án đã nhận chuyển nhượng.
Không thay đổi quy định, mục tiêu của dự án (Theo LuatVietnam)
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không cần làm lại hồ sơ cho dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung dự án. Đối với trường hợp có thay đổi thì cần thực hiện theo quy định pháp luật.
