Có thể thấy, hiện nay các dự án bất động sản đang được nhiều người quan tâm đến. Vì vậy, việc tìm hiểu kĩ các thông tin cũng như biết được các kinh nghiệm để chuẩn bị hành trang tham gia vào thị trường điều hết sức cần thiết. Cần phải có cái nhìn bao quát lẫn chi tiết để không phải gặp những trường hợp rắc rối khi lần đầu mua bất động sản.
Cách phòng tránh rủi ro khi mua bất động sản thế chấp
Đặt tình huống khi bạn đi mua nhà, chủ nhà đang thế chấp ngôi nhà này tại ngân hàng. Nếu bạn muốn mua ngôi nhà này bạn phải đưa trước cho chủ nhà 2 tỷ đồng để họ có thể rút sổ đỏ trong ngân hàng và tiến hành giao dịch, trong tình huống này bạn xử lý như thế nào ?
Đây là tình huống hiện đang rất phổ biến và trường hợp này sẽ có hai rủi ro sau:
- Trường hợp một: chủ nhà sẽ dùng số tiền của bạn vào việc cá nhân mà chi trả cho ngân hàng. Khi dùng hết số tiền và không xoay sở ra được, có thể chủ nhà sẽ yêu cầu bạn đưa thêm tiền.
- Trường hợp thứ hai là tài sản này ở trong ngân hàng đã bị phát mãi và không thể rút ra được nữa và số tiền 2 tỷ đồng bị chủ nhà sử dụng hết
Đây sẽ là 2 rắc rối lớn đối với bạn, vì vậy bạn cần phải có kinh nghiệm khi đi giao dịch tài sản đang thế chấp ngân hàng. Và để tránh rắc rối đó chúng ta có những kinh nghiệm sau:
Không đưa tiền cho chủ nhà
Nếu muốn giao dịch loại tài sản này hãy sử dụng phương pháp giao dịch ba bên. Hãy đề xuất với chủ nhà bạn cần làm việc với ngân hàng. Sau đó, bạn có thể điều tra về các khoản nợ và khoản vay của chủ nhà với cán bộ ngân hàng
Nếu nhận thấy chủ nhà còn các khoản vay khác ngoài 2 tỷ đồng thế chấp căn nhà thì bạn sẽ không đặt cọc 2 tỷ này cho chủ nhà nữa mà chuyển số tiền đó trực tiếp cho ngân hàng. Khi đó, trách nhiệm của chủ nhà sẽ phải bổ sung các khoản tiền còn nợ để có thể rút toàn bộ hồ sơ và tiến hành giao dịch với bạn.
Bên ngân hàng sẽ có trách nhiệm xóa thế chấp sau khi chủ nhà thanh toán hết các khoản nợ và sau đó bạn có thể tiến hành giao dịch mua bán bình thường.
Phương pháp này gọi là phương pháp ba bên và điều bạn cần làm là theo sát tiến trình giao dịch và theo sát cán bộ đi cùng
Đối với phương pháp này vẫn chưa thể hoàn toàn loại bỏ rủi do vì sau khi thực hiện xóa thế chấp ở ngân hàng, bạn có thể gặp một rắc rối khác là : bạn và chủ nhà có mâu thuẫn gì đó về việc ai chịu phí sang tên, ai chịu phí công chứng hay phí thu nhập cá nhân,.. Hay có một số điều khoản nào đó đang còn vướng mắc và chủ nhà không đồng ý sang tên nữa. Đây lại là một rắc rối cho bạn và chúng ta có phương pháp giải quyết thứ hai:
Mua bán công chứng treo
Ở phương án này bạn sẽ cùng với chủ nhà ký một bản hợp đồng giao dịch mua bán tại phòng công chứng có dấu vân tay và chữ ký của cả hai bên. Việc này sẽ đảm bảo được rằng bạn hoàn toàn có thể giao dịch sau khi xóa thế chấp mà không cần sự đồng ý của bên chủ nhà nữa.
Phân bổ đầu tư thế nào cho hợp lý
Hình thức đầu thư thứ nhất có 3 loại: NGẮN HẠN, TRUNG HẠN VÀ DÀI HẠN.
Đầu tư ngắn hạn: là hình thức trích vốn đầu tư có thời hạn thu hồi vốn theo tháng, dưới 1 năm. Đầu tư ngắn hạn giúp bạn luân chuyển tiền và kiếm lời một cách nhanh chóng.
Tương tự, đầu tư trung hạn: là hình thức có kế hoạch khi mua 1 tài sản đang phát triển để đầu tư và có thời hạn thu hồi cốn khoảng 2 tới 3 năm
Cuối cùng là đầu tư dài hạn: thời hạn thu hồi vốn của hình thức này có thể là 3-5-7 năm, nhưng lợi thuận thu hồi lại rất cao.
Hình thức này có thể áp dụng với nhiều phân khúc nhà đầu tư. Đối với nhà đầu có nhiều vốn, bạn có thể phân bổ các khoản đầu tư của mình sao cho phù hợp với 3 hình thức này
Đối với nhà đầu tư ít vốn, chúng tôi khuyên bạn chỉ nên tập trung vào một hình thức đầu tư ngắn hạn giúp sinh lời nhanh.
Hình thức thứ hai cũng có 3 loại: AN TOÀN, TĂNG TRƯỞNG VÀ MẠO HIỂM
Sai lầm của một số người là chỉ đầu tư tất cả tiền của mình vào ví an toàn. Ví dụ: bạn gửi toàn bộ số tiền mình có vào tiết kiệm ngân hàng nhưng khi thị trường mất giá hoặc lạm phát, điều đó sẽ ngốn hết lãi suất của bạn
Có rất nhiều trường hợp lựa chọn phương án quá an toàn, họ không đầu tư bất động sản hay không biết đầu tư vào đâu cả cho nên đến 20 năm sau sau, lúc đó đồng tiền trong ngân hàng của họ đã bị mất giá trị
Hoặc có những người đổ hết số vốn của mình vào đầu tư mạo hiểm, đến lúc mất trắng, họ lại mất một khoảng thời gian rất dài để phục hồi lại và sau đó, họ sẽ cảm thấy đầu tư thật rủi ro, thật mạo hiểm và không còn hứng thú với đầu tư nữa
Vậy nên chúng tôi khuyên bạn nên phân bổ đầu tư sao cho hợp lý. Ví dụ bạn có 10 đồng, bạn có thể chi 5 đồng cho ví an toàn, 3 đến 4 đồng vào ví tăng trưởng và 1 đến 2 đồng vào ví mạo hiểm tùy theo nhu cầu và túi tiền của bạn
Bên cạnh đó bạn cũng có thể phân bổ số tiền của mình một bên là vào kinh doanh và một phần vào đầu tư. Kinh doanh sẽ khiến cho số vốn của bạn an toàn và ăng trưởng đều nhưng đầu tư sẽ sẽ mang đến cho bạn sự đột phá trong lợi nhuận.
Kỹ năng cần có khi bán hoặc cho thuê tài sản
Định giá tài sản của mình trước khi bán
Việc định giá tài sản giúp bạn tránh được việc bán hoặc cho thuê sai giá trị thật của căn nhà, có thể làm bạn bị mất một phần lợi nhuận vốn có thể nhận được hoặc bạn đưa giá quá cao so với mặt bằng chung khiến tài sản của bạn khó bán hoặc không ai thuê.
Kỹ năng marketing
Trước thời đại công nghệ 4.0 hiện nay, việc ứng dụng Internet vào buôn bán bất động sản là vô cùng cần thiết. Đây là kênh giúp bạn tiếp cận khách hàng một cách nhanh nhất. Không phải ai cũng biết đến quảng cáo online hoặc cách để bán nhà online hiệu quả nhưng nó chính là nơi giúp bạn tiếp cận hàng triệu khách hàng ở khắp mọi nơi để họ biết bạn đang có sản phẩm, có bất động sản đang rao bán.
Kỹ năng chốt sale
Khi không có kỹ năng bán nhà hoặc bạn không thể nói cho khách hàng biết được ưu điểm của ngôi nhà. Điều này có thể khiến bạn bỏ lỡ rất nhiều cơ hội tốt để bán nó và khiến bạn mất rất nhiều thời gian.
Cải tạo ngôi nhà trước khi bán
Nếu bạn có kế hoạch bán căn hộ của mình, đây là thời điểm để thực hiện tất cả các công việc sửa chữa nhà cần thiết. Nhiều người mua không muốn phải bỏ ra thêm một khoản tiền nữa để sửa chữa lại căn nhà mới mua. Do đó, giữa việc bán nhà cũ chưa sửa chữa và bán nhà cũ đã tân trang lại với lợi nhuận cao hơn sẽ giúp bạn có thể nhận được mức giá như ý muốn.
Làm thế nào để có lợi thế cạnh tranh trong thị trường hiện nay
Bạn cần nên tìm hiểu nhiều hơn các loại hình bất động sản quý hiếm, ít người biết hơn là các loại bất động sản tràn lan trên internet mà ai cũng biết đến.
Ví dụ một ngôi nhà mà chủ nhà là người không biết quảng cáo chúng trên internet mà chỉ bán nó thông qua một người môi giới là bạn của bạn, hay một miếng đất đang được thanh lý bên ngân hàng mà chỉ có cán bộ tín dụng hay người thanh lý nợ xấu biết.
Những loại tài sản ít người biết đến này sẽ đem đến lợi ích về mặt thông tin rất lớn cho bạn, khi không có đối thủ cạnh tranh, bạn có thể thong thả thương thảo với chủ nhà để có thể đạt được mục đích của mình khi đầu tư vào tài sản này.
Đối với loại tài sản được nhiều người tìm kiếm và xuất hiện phổ biến trên internet thì bạn cần phải nhanh chóng và luôn linh hoạt trong việc cập nhật tin tức. Khi bạn đi trước những nhà đầu tư khác một bước, cơ hội cạnh tranh của bạn lớn hơn họ.
Lưu ý đầu tư dành cho người mới
Có hai tiêu chí quan trọng nhất cho người mới mà bạn cần phải chú trọng:
Tính pháp lý
Việc kiểm tra pháp lý bất động sản trước khi đầu tư là vô cùng cần thiết, bởi nó sẽ giúp bạn tránh khỏi những rủi ro liên quan trực tiếp đến quyền lợi của bạn như tài sản đang xảy ra tranh chấp, tài sản bị dính quy hoạch,.. hay bạn vướng đang vào một dự án lừa đảo.
Tính thanh khoản
Tính thanh khoản là khả năng mua bán nhà đất nhanh chóng, điều này vô cùng cần thiết đối với bất kỳ dự án đầu tư nào.
Bạn nên quan tâm đến những dự án có khả năng tạo ra giá trị gia tăng tốt như nơi có thể cho thuê, ở, bán trong thời gian ngắn, theo thời gian và tính thanh khoản sẽ mang lại cho bạn lợi nhuận hấp dẫn.
Nắm rõ hai điều này, cho dù sản phẩm của bạn bán ra lần đầu không có lợi nhuận cao nhưng bạn đã có trải nghiệm của lần giao dịch đầu tiên và có được kinh nghiệm đầu tư mà không gặp rủi ro.
Làm gì khi thị trường đi xuống
Khi thị trường đi xuống, nhu cầu đầu tư biến mất còn nhu cầu tiêu dùng vẫn được hướng đến và không bị ảnh hưởng nhiều, khi đó đó bạn có thể thay đổi mục tiêu đầu tư của mình.
Hãy nhắm đến những loại bất động sản có tính thanh khoản hoặc loại hình liên quan trực tiếp đến nhu cầu tiêu dùng cao ở trong các khu trung tâm. Thường thì những loại này sẽ phục vụ nhu cầu bán hoặc cho thuê làm văn phòng, nhà ở, mở cửa hàng,..
Thị trường bất động sản luôn có chu kỳ, khi thị trường đi lên bạn có thể dễ dàng kiếm được được rất nhiều lợi nhuận, khi thị trường đi xuống hãy lựa chọn cho mình một phương án tăng trưởng an toàn và chắc chắn cho mình.
Kỹ năng đàm phán trong kinh doanh
Sử dụng kỹ năng đàm phán phán Win – Win trong cuộc đàm phán khi 2 bên hợp tác mà xảy ra khúc mắc hoặc mâu thuẫn. Một trong hai bên sử dụng kỹ năng này với mẫu câu “cùng tìm ra phương pháp hài hòa và có lợi cho hai bên” khi mở đầu cuộc đàm phán với mong muốn hai bên sẽ cùng tìm ra phương án giải quyết kết 2 về tiếp tục tranh chấp và đấu đá nhau.
Kỹ thuật nói Win – Win giúp cảm xúc lắng xuống để bạn và đối phương có thời gian và bình tĩnh để xem xét lại, tìm ra hướng giải quyết hợp lý. Điều này không những có thể gia tăng cảm tình đôi bên mà còn giúp thúc đẩy hiệu quả công việc.
Quan trọng nhất, nếu đã quyết định dấn thân vào lĩnh vực bất động sản thì bạn phải hết sức nghiêm túc và kiên trì, nắm chắc được kiến thức và tham khảo thật nhiều những kinh nghiệm của người đi trước. Nếu không, khả năng thất bại rất có thể sẽ hiện ra trước mắt. Chúc bạn thành công!
